Due Diligence: Darauf kommt es bei der Ankaufsprüfung von Immobilien an

Vor jedem Immobilienkauf ist es unerlässlich die Immobilie einer genauen (Risiko-) Prüfung zu unterziehen. In der Fachsprache wird dieser Prozess als „Due Diligence“ (kurz „DD“) bezeichnet. Wörtlich übersetzt bedeutet dies so viel wie „gebotene Sorgfalt“. In Deutschland bezeichnen wir diesen Prozess auch als Ankaufsprüfung, gebräuchlich ist aber der Anglizismus im internationalen Geschäftsverkehr. 

Was genau tun wir? Sie können sich darauf verlassen, dass wir Ihren Immobilienkauf mit der notwendigen Sorgfalt begleiten und alle für Sie relevanten Parameter in finanzieller, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht prüfen, bevor wir Sie einen Kaufvertrag unterschreiben lassen. Das wesentliche Ziel der Due Diligence ist die Bewertung Ihrer Traumimmobilie und der Ausschluss möglicher Risiken und dazu gehören auch Haftungsrisiken, die Sie ohne sorgfältige Prüfung „mitkaufen“ würden. Ein Teil der Due Diligence ist unter Abwägung der Marktkenntnisse die Analyse, ob der Kaufpreis angemessen ist. Sollte diese Prüfung ergeben, dass der Kaufpreis Ihrer Traumimmobilie nicht im Verhältnis zu den marktüblichen Preisen steht, haben Sie hier die Möglichkeit gemeinsam mit uns weitere Verhandlungen zur Kaufpreisfindung führen. Würde eine Due Diligence ergeben, dass die Risiken zu hoch sind, kann dies durchaus dazu führen, dass wir keine Kaufempfehlung für diese Immobilie aussprechen und Sie, natürlich eigenverantwortlich entscheiden, ob Sie diese trotzdem erwerben möchten, oder von der Kaufabsicht zurücktreten wollen. Die Due Diligence ist damit eine sachliche Feststellung von Fakten und in keiner Weise eine Beurteilung Ihrer Kaufentscheidung. 

Bereiche der Due Diligence bei Immobilien am Roten Meer

Die Due Diligence einer Immobilie am Roten Meer kann sehr umfangreich sein und wird in verschiedene Analysebereiche unterteilt, die nur Unternehmen folgen leisten können, die sich mit diesen Prozessen befasst haben. Oft wird der Begriff missbräuchlich verwendet und er findet sich bei vielen Real Estate Unternehmen, auch in Ägypten. Die wenigsten wissen jedoch was die Inhalte und genauen Analysebereiche einer professionellen Due Diligence beinhalten. 

Aufgrund vergangener Urheberrechtsverletzungen durch das Kopieren unserer Texte verzichten wir an dieser Stelle auf eine genaue Beschreibung dieser Prozesse, da wir befürchten das Kunden irregeführt werden, wenn dieser Begriff missbräuchlich verwendet wird und sich Kunden dadurch in Sicherheit wägen. Wir geben Ihnen aber gerne per Email weitere Auskünfte, wenn Sie ein Kaufinteresse an einer unserer im Portfolio befindlichen Liegenschaft haben. 

Für Investoren generell gilt, dass eine Due Diligence von externen Beratern durchgeführt werden könnte. Dies ist in Ägypten schlichtweg nicht möglich, deshalb haben wir Experten, die uns helfen eine fundamentale Expertise für Sie zu erstellen. Auf Wunsch und gegen eine Kostennote kann dies in aller Ausführlichkeit auch für Privatpersonen angeboten werden, wenn eine ausführlichere Bewertung gewünscht wird, als Sie in unserem Hause Standard ist. Das sogenannte Dicounted-Cashflow- Verfahren ist jedoch für Privatpersonen meist irrelevant, weil Sie ihre Immobilie oft aus persönlichen Beweggründen auswählen und einen persönlichen Bezug zur Immobilie haben. 

Die Financial Due Diligence sollte jedoch unabdingbar Basis für jede Kaufentscheidung eines Investors sein. 

Ein sehr komplexes Thema in Ägypten. Wir erleben es leider immer wieder, dass Käufer Dinge tun, die Sie in Deutschland oder Europa niemals akzeptieren oder gar tun würden. Oft weil ein Immobilienkauf am Roten Meer mit vielen Emotionen und Sehnsüchten verknüpft ist. Das hat leider schon zu kleinen aber auch großen individuellen Katastrophen geführt und wir sehen uns in der Pflicht, dieses Risiko deutlich zu vermindern. Die rechtlichen Aspekte eines Kaufs und die Analyse aller Verträge und Pflichten sind absolute Pflicht für uns! Selbst ein Vertragswechsel kann in Ägypten weitreichende Folgen haben, mit denen ein Käufer zunächst nicht rechnet. Dies gilt auch für die steuerliche Due Diligence. Die DD erfordert zwingend ein striktes ausschließen von eventuellen, vielleicht auch zunächst unsichtbaren, Risken. 

Ebenso ein sehr komplexes Thema in Ägypten, denn es setzt voraus das man zumindest Informationen vom Eigentümer erhält, für den Fall, dass Baumängel oder Probleme in der Bewirtschaftung von Gebäuden bekannt sind. Leider findet man hier in Ägypten kaum ein Rechtsbewusstsein für diese Bedürfnisse der Kaufinteressenten, weil der Grundsatz gilt „Wie gesehen, so gekauft“. Ein klarer Fall und oft schwierig für Käufer die Risiken zu analysieren und zu erkennen. Oft sind Kaufwillige zwar gut informiert, was die Preislage der Immobilie betrifft, jedoch verfügen sie über kein internes Marktwissen. Wie sollte das auch gehen? Wir als Real Estate Unternehmen haben genau hier unsere Daseinsberechtigung. Wir bieten einen erweiterten Service an für alle Käufer, die sich sicher sein wollen, dass ihre Traumimmobilie der Technical Due Diligence standhält, und geben auf Wunsch nicht nur eine Risikobewertung nach Sichtung ab. Wenn der Kunde bereit ist einen überschaubaren monetären Aufwand zu betreiben, der in keinem Verhältnis zu einem Verlust und Schaden der Immobilie steht und man, unter Umständen, eine sogenannte „Schrottimmobilie“ erwirbt, kann man hohe finanzielle Verluste leicht vermeiden. 

Wie genau unsere Technical Due Diligence für Sie von Nutzen ist, erörtern wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch. Dieser Service kann von jedem Kaufinteressenten in Anspruch genommen werden, auch wenn die Liegenschaft nicht bei uns erworben wird. Unsere Ziele sind größer als nur Ihre Unterschrift auf einem Vertrag. 

Umweltschutz wird vor allem in Europa groß geschrieben. In Ägypten allerdings sehen wir davon kaum etwas. Es bewegen sich „Dinge“ aber noch nicht in großem Stil wie wir das z.B. in Deutschland beobachten können. Trotzdem bieten sich auch in Ägypten Möglichkeiten Solaranlagen und sie werden immer umfangreicher. Bei der Environmental Due Diligence geht es darum, technische und (rechtliche) Umweltfragen zu klären, die auch persönlichen Ansprüchen genüge tun, wenn der Verbraucher es wünscht und diese sind ausgerichtet auf den gesamte Lebenszyklus einer Immobilie, also von Planung und Bau bis hin zur Nutzung sowie dem eventuellen Verkauf (und darüber hinaus).

Im Rahmen der Environmental Due Diligence findet – wie auch bei der technischen Due Diligence – eine Objektbesichtigung statt. Dabei wird die Immobilie nach umwelttechnischen Kriterien bewertet. Wichtige Aspekte sind hier unter anderem die Emissionen und mögliche Gefahrenstoffe, die Wasserversorgung und -entsorgung, Bauschadstoffe, etwaige Altlasten sowie das Risiko für Umweltkatastrophen, zum Beispiel Erdbeben oder Überschwemmungen. Neben der Untersuchung der Immobilie werden in der Regel außerdem geologische Untersuchungen vorgenommen. Diese sind insbesondere dann zentral, wenn ein Verdacht auf Altlasten besteht. Auch hier beraten wir Sie gerne, wenn Sie einen erweiterten Service wünschen. 

Die Due Diligence ist eine äußerst komplexe und sehr wichtige Maßnahme im Rahmen eines Immobilienerwerbs, insbesondere bei großen Immobilienprojekten und in Ägypten eben auch bei kleineren Immobilien und Privatankäufen. Sie kann als eine genaue Stärken-Schwächen-Analyse der Immobilie verstanden werden, bei der neben dem Wert eines Objektes auch die potenziellen Risiken ermittelt werden. Ergibt die Due Diligence Mängel, kann der Kaufpreis neu verhandelt und angepasst werden, wenn beide Parteien zustimmen. Sind die Mängel zu gravierend, kann dies den (Privat) Investor sogar dazu veranlassen, vollständig vom Kauf abzusehen und das ist nicht immer ein Verlust, wenn die Risiken größer sind als man im ersten Moment sehen kann. Gerade in Ägypten bitten wir alle Kaufinteressenten genau zu überlegen, warum man kein seriöses Real Estate Unternehmen in den Kauf einer Immobilie involviert. Der Kauf einer Immobilie ist oft keine Lebensentscheidung. Sie kann aber lebensbestimmend werden, wenn man einen Fehlkauf tätig und ist dann oft mit hohen persönlichen Verlusten verbunden. Wir beraten Sie immer gerne und freuen uns darauf Sie durch einen sicheren Immobilienkauf begleiten zu dürfen.